一般人可能並不清楚，從政府核發(fā)的建築執(zhí)照與使用執(zhí)照數(shù)字，是可以分析出房地產(chǎn)景氣變化；從事統(tǒng)計以及數(shù)據(jù)分析的研究機構(gòu)，在先決條件上，都會相信在每個數(shù)據(jù)背後，有一個故事及值得注意的事實存在，因為數(shù)字不會說謊，所以，如何解析出數(shù)字背後真正的意涵，就更為重要。

從歷史資料分析，根據(jù)營建署資料統(tǒng)計，81~83年為建築執(zhí)照核發(fā)的高峰期，根據(jù)一般建案施工期約2.5~3年的時間來看，可以看到83~85年使用執(zhí)照核發(fā)數(shù)量也開始增加，在81~85年這6年間，房地產(chǎn)表現(xiàn)相當熱絡(luò)，接下來的狀況呢？從86~92年的7年間，建築執(zhí)照、建築使用執(zhí)照數(shù)量出現(xiàn)大幅滑落，房地產(chǎn)景氣也從絢爛歸於平靜。

房地產(chǎn)的景氣由底部上升到高峰前後花了6年(81~85年)，之後平淡了7年，到了93~96年又出現(xiàn)了核發(fā)建築執(zhí)照逐年升高的現(xiàn)象，再依建案工期約2.5~3年推估，95~98年應(yīng)為建築使用執(zhí)照核發(fā)高峰期。從93~98年(也是6年時間)的建照、使照核發(fā)狀況來觀察，與81~85年的歷史模式是否出現(xiàn)了「歷史重演」的戲碼？在圖形裡，「A段」與「B段」的表現(xiàn)是不是有點類似呢？
這個時候，房地產(chǎn)表現(xiàn)就出現(xiàn)了2個思考方向：

(1) 如果，99年預售個案量減少，就表示建築執(zhí)照核發(fā)數(shù)量開始減少，那房地產(chǎn)就可能會進入83年「A段」以後「震盪整理」的歷史軌跡，這是比較不被樂見的發(fā)展。

(2) 不過，根據(jù)住展99年預估數(shù)據(jù)分析，99年推案數(shù)量會比98年來得更多，換句話說，99年核發(fā)建築執(zhí)照應(yīng)該不會比98年來得少，如果這樣的事實是存在，那麼，未來使用執(zhí)照的遞減，也將會延後一年，也就是，99年的房地產(chǎn)景氣仍然還有機會。不過，這樣的前提是，預估數(shù)量必須是準確的。

 



從81~98年歷史經(jīng)驗來看，買氣與景氣有相當密切關(guān)係，就前一波景氣谷底88年來看，當年度亦為買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)的低點?！窤段」的景氣在85年出現(xiàn)建照、使照下滑，到88年低點，有3年消化時間，再經(jīng)過3年醞釀，才在93年出現(xiàn)建築執(zhí)照逐步增加的狀況，景氣從底部出現(xiàn)回升，96年達到高峰開始出現(xiàn)遞減，走出了「B段」6年的房市景氣，99年進入了關(guān)鍵期間，建築執(zhí)照、使用執(zhí)照核發(fā)的繼續(xù)放大？還是減少？研究機構(gòu)正在密切注意。(本文撰寫於2010年2月8日)